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杭州土拍:城东底价成交 滨江区溢价12.7% 杭州地价跌了吗?

发布时间2019-11-19 17:49

文章摘要:今日,杭州主城两宗商住地、一宗人才租赁房、两宗商业地出让,商住地分别位于西兴、城东新城板块。

  今日,杭州主城两宗商住地、一宗人才租赁房、两宗商业地出让,商住地分别位于西兴、城东新城板块。

  西兴商住地由滨江以25.8亿元总价竞得,楼面价25446元/㎡,溢价率12.69%。城东新城商住地底价成交,由德信21.2亿元竞得,成交楼面价16842元/㎡。

  作为滨江区首宗出让的“限房价”地块,西兴商住地获得相当关注度,较多房企参与竞争。

  究其本质,房价是否企稳?西兴商住地地价如何?从今日成交来看,主要有以下几点观察:

  1.地价逐步企稳

  今日土地成交地价处于稳定状态。西兴商住地实际楼面价33864元/㎡,城东新城商住地实际楼面价31605元/㎡,均处于板块地价中游水平。

  2. 房企趋于理性

  从预期来看,房企还是留足了合理的利润率空间,较为谨慎。西兴商住地预期利润率在4.4%左右,城东新城商住地预期利润率约7%,均控制在4%-10%左右。

  3. 供应持续充足

  杭州土地市场在今年7月迎来“限房价”政策,但整体供应充足,随着市场经历一定适应期,目前地价整体企稳,土地市场量价稳健。截至11月19日,2019年杭州十区涉宅地土地成交体量(1401.1万方)和成交金额(2071.6亿元)均略超2018年全年。

  11月19日杭州土地成交信息表

  

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  滨江25446元/㎡竞得西兴商住地

  西兴商住地由滨江以25.8亿元总价竞得,楼面价25446元/㎡,溢价率12.69%。

  土地住宅建面不大于总计容建面80%,公共租赁住房8096.92㎡,浙报传媒地产研究院测算实际楼面价33864元/㎡。

  与周边项目相比,土地地价处于中游,与周边项目基本相当:实际楼面价高于时代·滨江悦2017年成交楼面价31851元/㎡,但时代·滨江悦成交时需自持25%,实际二者地价水平基本相当;较目前板块标杆地价中海•云宸项目(2018年1月拿地楼面价34464元/㎡)略低,且云宸还需自持13%。

  从精装销售限价来看,今日成交西兴商住地精装销售限价49200元/㎡,达杭州价格第二梯队,仅次于望江、江河汇流区板块,本项目若取政府限价进行销售,房企预期利润率在4.4%左右。但实际上,精装销售限价49200元/㎡已高于目前滨江核心位置绿城•晓风印月(2018年成交楼面价33625元/㎡)的供应均价47665元/㎡,但土地位置却略次于绿城•晓风印月,与此同时,这一限价价格已达板块价格天花板,未来项目销售价格很可能达不到限价价格。

  

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  西兴商住地区位图(来源:决策通)

  

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  德信16842元/㎡补仓城东新城

  城东新城商住地由德信21.2亿元底价竞得,成交楼面价16842元/㎡。

  由于德信地块是城东新城“一街一中心”的核心区块,地块商业要交较高,商业占比达到60%,且商业街区自持地上建筑面积不得少于20000平方米,另外地块还对景观廊道、下沉式广场、空中连廊等做了具体要求。其余住宅面积不大50238㎡,浙报传媒地产研究院测算实际楼面价元约31605元/㎡。

  可以看出,较处于市场下行后的初步回升期2019年1月成交的中铁建&省交投江干项目(30121元/㎡,公共租赁住房6199.56㎡),今日成交土地地价基本持平。

  而土地精装销售限价46500元/㎡与板块当前市场价格基本持平,本项目若取政府限价进行销售,房企利润率预期在7%左右。

  

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  城东新城商住地区位图(来源决策通)

  

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  【宅地测算逻辑】

  ②公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ② 住宅建安成本分档计算(实际地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,实际地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,实际地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③ 西兴商住地及城东新城商住地车位价格按照40万元/个;车位数量按照100㎡建面配比一个计算;商业部分地价综合参考周边商业地价水平;

  ④ 精装价格按照2250元/㎡计算;

  ⑤ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。